Юридические лица часто сталкиваются с проблемами при аренде имущества, особенно если объект оказывается непригодным для использования, а арендодатель скрыл такие недостатки и намеренно ввел в заблуждение арендатора.

История дела

Истец принял ращение об аренде помещения у департамента городского имущества, с целью дальнейшего выкупа на льготных условиях. Перед покупкой помещения был произведен осмотр объекта, в ходе которого было установлено наличие электроснабжения. По результатам торгов между сторонами был оформлен договор аренды нежилого помещения. Годовая арендная плата составила 1 704 586 руб. 55 коп., которую арендатор оплатил в полном объеме.

Однако через некоторое время выяснилось, что подача электричества осуществлялось через помещение, принадлежащее третьим лицам. Электричество было отключено, а помещение стало невозможно использовать. Для подключения электричества истец обратился в Мосэнергосбыт, однако в заключении договора было отказано поскольку отсутствовала электрощитовая, а для технического присоединения не имелась дополнительная мощность. Также распределительный общедомовой щиток устарел и новое подключение было невозможно, в результате чего арендатору отказано в заключении договора энергоснабжения арендуемого помещения.

Позиция Департамента Городского имущества

В ДГИ была направлена досудебная претензия с требованием расторгнуть договор и вернуть все оплаченные денежные средства, однако в ответ на это Департамент Городского имущества направил претензию, а позже обогатился в суд с требованием оплатить штраф на основании пункта договора в соответствии с которым Арендатор обязан заключить договор энергоснабжения в четырехмесячный срок, также в соответствии с типовым договором аренды если не устранить данное наращение в течении месяца после оплаты штрафа договор считается расторгнутым. Таким образом истец попал в ситуацию, при которой помещение невозможно подключить к электросети, и использовать по назначению, и одновременно с этим обязан оплатить штраф. Департамент требовал взыскать 334122 рублей (размер квартальной арендной платы), однако суд в порядке упрощенного производства решил взыскать штраф в размере 50000 рублей.

ПОЗИЦИЯ СУДА

АРЕНДАТОР ОБРАТИЛСЯ В АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ С ИСКОМ:

• О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.
• О ВЗЫСКАНИИ СУММЫ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА И УПЛАЧЕННЫХ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ В РАЗМЕРЕ 1 704 586 РУБ. 55 КОП.

В иске арендатор обосновал свои требования тем, что помещение не соответствовало условиям договора, а его технические недостатки сделали невозможным выполнение обязательств по договору.

Суд встал на сторону арендатора, ссылаясь на положения ст. 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель несет ответственность за недостатки имущества, препятствующие его использованию, даже если он не знал о них на момент заключения договора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Если договор аренды расторгается, а арендодатель удерживает обеспечительный платеж, это может быть расценено как неосновательное обогащение. Согласно статьям 1102 и 453 ГК РФ, такие денежные средства подлежат возврату арендатору.

СУД УСТАНОВИЛ ЧТО:

• Помещение не могло использоваться по назначению с момента заключения договора.
• Арендодатель не предоставил встречного исполнения по договору аренды.
• Удержание обеспечительного платежа и других сумм арендатору является неосновательным обогащением со стороны арендодателя.

НА ОСНОВАНИИ ЭТОГО СУД УДОВЛЕТВОРИЛ ИСК ООО В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ, ОБЯЗАВ ДГИ МОСКВЫ ВЕРНУТЬ 1 704 586 РУБ. 55 КОП.