Москва,  Сокол

ул. Балтийская, дом 9, 4 этаж, офис 409

Схема проезда

пн-пт с 9:00 до 21:00
сб-вс с 10:00 до 18:00

Оценка помещений для выкупа у ДГИ (Москва) и определение реальной арендной ставки

23.08.2017

Глобальный перерасчет арендных ставок помещений в Москве, сдаваемых в аренду НКО и коммерческим организациям, начался еще в 2013 году по инициативе Департамента городского имущества. Многие предприниматели были поставлены перед фактом резкого повышения аренды, что не могло не сказаться на финансовом микроклимате в их компаниях. Еще недавно НКО и представители бизнеса могли арендовать помещение по льготной ставке, даже не сравнивая ее с рыночной. Теперь же в некоторых случаях рыночный вариант выглядит более привлекательным, чем ставка, предложенная ДГИ.

Как поступить, если и вы оказались в подобной ситуации?

В первую очередь, определите, где ваша выгода:

  • Вариант 1. Платим аренду по выставленной Департаментом ставке.

    Если у вас есть доказательства, необходимые для оспаривания суммы аренды, обратитесь к независимым экспертам-оценщикам, чтобы получить сначала отчет, а затем иего (положительную) экспертизу в СРО. Этот комплект документов позволит начать продуктивный диалог с ДГИ.

  • Вариант 2. Выкупаем помещение у города, согласно праву приоритетного выкупа.

    Если вы решитесь, помните: важнее всего выяснить, по какой конкретно стоимости можно выкупить интересующий вас объект.

Каким образом действовать и какой из двух вариантов выбрать поможет определиться экспертная оценка. В том случае, если выкуп помещения неизбежен, есть смысл заказать экспертам сразу два оценочных исследования, позволяющих выяснить и рыночную стоимость помещения, и рыночную арендную ставку. Подобная экспертиза занимает несколько рабочих дней и стоимость ее достаточно невелика (от 8 тысяч рублей), напрямую зависящая от особенностей и размеров помещения. Хотите оставить за собой статус арендатора? Тогда стоит оценить только арендную ставку.

Что дает экспертная оценка?

После анализа полученных цифр (ставка ДГИ, стоимость помещения и рыночная ставка аренды) позволяет сформулировать следующие решения:

  1. Продлеваем аренду у Департамента.
  2. Выкупаем объект по рыночной стоимости (город может предоставить скидку 18%, сняв НДС, а также получить ваши деньги в рассрочку до трех лет).
  3. Инициируем пересмотр арендной ставки ДГИ.

Оценка помещений с целью последующего выкупа у Департамента

Большинство независимых компаний за время, прошедшее с 2013 года, может предложить своим клиентам адекватное юридическое сопровождение всей процедуры выкупа объекта у ДГИ, помогая предпринимателям и НКО реализовать право льготного приоритетного приобретения. Эксперты же могут помочь добиться справедливой цены.

Примерный перечень работ (не все они обязательны в ряде случаев) включает:

  • предварительная оценка помещения с целью установления рыночной его стоимости;
  • претензионная деятельность;
  • формирование отчета о рыночной стоимости объекта и его стоимостная экспертиза в СРО;
  • представительство в суде и судебная экспертиза отчета;
  • оформление объекта в собственность клиента.

Нюансы оценки для ДГИ

Формально нет никаких различий между оценкой рыночной стоимости коммерческой недвижимости и недвижимости, принадлежащей городу.При выборе исполнителя, заказчика, скорее, интересует, будет ли принят отчет в Департаменте. Практически все споры с ДГИ о стоимости объекта приходится решать в суде, поэтому методики исследования для оценки не должны быть упрощены, чтобы отчет не был забракован Департаментом, и судом. В случае если арендатору возвращается отчет, Департамент прилагает к нему подробные разъяснения, позволяющие понять, почему он не был признан легитимным.

Стоимостная экспертиза отчета в СРО – опция, предоставляемая ответственными оценщиками. Подобное «исследование исследования» необходимо, чтобы подтвердить достоверность и качественность работы конкретного оценщика. Также оно является дополнительной гарантией того, что специалист работал с учетом всех актуальных нормативных требований (и отчет составлен правильно) и правильно определил стоимость объекта. Подобная проверка проводится экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков, и она давно стала обязательной частью каждодневной практики профессионалов.