С начала 2017 года в силу вступили принятые в июле 2016 года законы, каждый из которых предполагает существенное изменение порядка определения и принципов оспаривания кадастровой стоимости. Это следующие законодательные акты:
- № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в котором идет речь о принципах государственной оценки;
- № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», посвященный принципам государственной кадастровой оценки;
- № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», в котором рассматриваются изменения, вносимые в ряд законодательных актов России, посвященных данному вопросу.
С начала 2017 года для установления, равно как и оспаривания такого показателя, как результаты кадастровой оценки, используется новая законодательная база наравне с положениями, которые были приняты ранее и прописаны в III главе Федерального закона № 135-ФЗ в тех частях, которые не противоречат новым нормам и правилам, принятым в последней редакции.
Рассмотрим более подробно, какие изменения влечет за собой принятие новой законодательной базы.
Становится возможным обращение в суд, минуя комиссию.
Одним из ключевых новшеств процедуры, предполагающей пересмотр кадастровой стоимости, является то, что прохождение досудебного порядка регуляции споров, ранее считающегося обязательным, в новой редакции закона отменено.
В 2014 году был принят закон № 225-ФЗ. Согласно данной законодательной норме, в случае прямого обращения в суд, без прохождения комиссии, занятой рассмотрениями спорных вопросов, которая функционирует при Росреестре, иск оставался без движения. Вместе с заявлением истец должен был своевременно предоставить доказательства того, что дело рассматривалось комиссией.
Теперь же, согласно нормам закона № 237-ФЗ, предварительное обращение в комиссию носит не обязательный характер (ч. 1 ст. 22). Благодаря этому оспорить результаты, согласно которым определена кадастровая стоимость, можно как в комиссии, так и непосредственно в судебном порядке.
Данное новшество, которое предполагает отмену досудебного порядка, вне всяких сомнений, носит положительных характер, поскольку, согласно данным статистики, в комиссиях имеет место большой процент отказов.
В течение 2016 года имелась следующая статистика:
- всего за истекший период принято 4942 заявлений относительно 7717 объектов недвижимости, по которым вынесены решения по поводу установления кадастровой стоимости на уровне рыночной стоимости;
- решений, согласно которым изменить величину кадастровой стоимости представляется невозможным – касательно 3708 заявлений, которые относились к 8609 объектам недвижимости;
- решения, предусматривающие пересмотр кадастровой стоимости – относительно 1162 заявлений, по которым рассматривались 2212 объекта недвижимости;
- 190 заявлений, относившихся к 1154 объектам недвижимости, не были рассмотрены ввиду того, что заявители отозвали их еще до принятия решения.
Такие данные размещены на сайте Росреестра. Эта информация подтверждает, что деятельность комиссии далеко не всегда позволяет изменить кадастровую стоимость. Ввиду этого ее справедливо посчитали лишним звеном в данной процедуре, благодаря чему изменение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости заметно упростилось. Как показывает практика, именно судебное оспаривание ГКО (государственной кадастровой оценки) является наиболее эффективным.
В этой связи было принято решение относительно снятия данного ограничения. Снижение стоимости, которую устанавливают государственные оценщики, возможно отныне без соблюдения досудебного порядка. Отсутствие прохождения длительных досудебных мер и инстанций отныне перестало быть препятствием, не позволяющим рассматривать дело в судебном порядке.
Уменьшился перечень документов, необходимых для обращения в комиссию.
Если обращение в комиссию носит добровольный характер, законодательно предусматривается предоставление всего трех документов, которые потребуется приложить к заявлению относительно оспаривания кадастровой стоимости. Среди них:
- Выписка из ЕГРН. В данном документе указывается кадастровая стоимость, которую имеет объект недвижимости. Кроме того, в выписке содержатся сведения относительно результатов, являющихся предметом спора определения кадастровой стоимости;
- Ксерокопия правоудостоверяющего либо правоустанавливающего документа на объект. Данный документ потребуется в том случае, если подача заявления осуществляется лицом, которое обладает соответствующими правами;
- Отчет, в котором указана рыночная стоимость. Он должен быть составлен на бумажном носителе, а также в форме электронного документа на электронном носителе.
Помимо перечня обязательной документации, разрешается также прикладывать и другие документы. Их перечень прописан в ст. 22, а именно – ч. 9, 10 законодательного акта № 237-ФЗ.
Экспертиза отчета уже не является обязательной при обращении в комиссию, как это было ранее. Вместе с тем, подготавливая документы в суд, требуется обеспечить соответствие заявления общим требованиям, которые выдвигаются к форме, а также содержанию подобного документа. Также не стоит забывать и о том, что судебное рассмотрение предполагает необходимость прикладывания комплекта документов, указанных в КАС РФ, а именно – ч. 2 ст. 246.
Согласно новым требованиям, оценка может производиться бюджетными организациями, а не оценочными учреждениями.
Законодательный акт № 237-ФЗ предполагает передачу функций проведения кадастровой оценки специальным учреждениям бюджетного характера. Они будут передавать свои полномочия исполнительным органам власти, а именно администрации конкретного края, областному правительству и др. Этим бюджетным организациям будет дано право не только определять конкретную кадастровую стоимость при процедуре определения ГКО, предоставлять информацию разъяснительного характера относительно всех вопросов определения кадастровой стоимости, осуществлять систематизацию информации, которая касается рынка недвижимости, но и, кроме того, осуществлять рассмотрение обращений относительно исправления ошибок, которые были допущены при процедуре определения кадастровой стоимости. Подобная норма регламентируется законом № 237-ФЗ в ст. 6, 7.
Надо сказать, что данное нововведение, скорее всего, окажет далеко не самое лучшее влияние на факт независимости оценки. В настоящее время вопрос о том, когда подобные учреждения начнут свою деятельность, уже решается. В частности, в Московской области подобные организации станут функционировать к середине 2017 года.
Новшества в процедуре исправления ошибок.
Предполагается, что обращение в эти бюджетные организации позволит вносить коррективы в ошибки, которые имели место, уже на стадии утверждения конкретной кадастровой стоимости того или иного объекта. В результате определения кадастровой стоимости по итогам проведения данной процедуры предполагается составление промежуточных отчетных документов, к примеру, проектов отчета об оценке. В них, среди прочих, будут содержаться следующие данные:
- Данные относительно конкретных объектов недвижимости, которые включены в перечень, а именно: их кадастровые номера, характеристики, адреса (в случае наличия таковых);
- Информацию относительно характеристик, свойственных конкретным объектам недвижимости, которые применяются для определения показателя кадастровой стоимости (если имеет место недостающая информация, это в обязательном порядке указывается);
- Описание процедуры, при помощи которой осуществляется определение конкретной кадастровой стоимости. При этом, согласно нормам, прописанным в законе № 237-ФЗ, в частности ст. 14, п. 7, указание определенных показателей кадастровой стоимости является необходимым.
Бюджетному учреждению предписывается размещение на собственном официальном сайте промежуточных отчетных документов, после чего требуется сообщить о них в Росреестр. Для этого организации дается три дня. Росреестр, в свою очередь, осуществляет проверку промежуточных отчетных документов, определяя, соответствуют ли они требованиям, предъявляемым к отчету. Сделать это организация должна в десятидневный срок. После того, как отчеты проверены и несоответствия устранены, данные относительно ГКО размещаются в соответствующем фонде Росреестра. Они содержатся на официальном сайте бюджетной организации на протяжении 60 дней. Данный срок отводится специально для того, чтобы заинтересованные стороны могли внести свои замечания относительно определенной кадастровой стоимости. Такая процедура закреплена законом № 237-ФЗ в ст. 14, п. 8-12.
В случае подтверждения факта ошибочно установленной кадастровой стоимости учреждение имеет право на протяжении 60 дней осуществить пересчет. Решение, принятое в итоге рассмотрения, можно оспаривать в судебном порядке.
Также предполагается возможность исправления системных ошибок, которые были допущены в рамках определения кадастровой стоимости комплекса объектов, состоящих из нескольких сооружений.
Введение моратория на пересмотр кадастровой стоимости оценщиками вплоть до 2020 года.
Согласно нормам закона № 360-ФЗ, а именно ст. 18, следует применять кадастровую стоимость, которая действовала с 2014 года. В случае, если в указанный период кадастровая стоимость не применялась для оплаты налогов либо вовсе отсутствовала, следует применять те показатели ГКС, которые были установлены впервые в случае, если оценка объекта производилась после 2014 года, ее следует пересчитать согласно нормам, действующим в указанном периоде.
Вместе с тем, если, согласно данным кадастровой оценки, произошедшей после 2014 года, определяется меньшая кадастровая стоимость, именно она будет действовать.
В настоящее время многими экспертами высказывается мнение относительно того, что норма является не чем иным, как «заморозкой» показателей кадастровой стоимости. Вместе с тем, на данный момент не хватает данных, позволяющих с уверенностью говорить о том, что показатель кадастровой стоимости не будет повышаться вплоть до 2020 года. В частности, для того чтобы данный закон вступил в силу, устанавливается весьма длительный переходный период, охватывающий 2017-2020 гг. В это время действующими будут считаться одновременно оба закона, регулирующие кадастровую оценку, а именно: № 237-ФЗ, а также № 135-ФЗ.
Согласно какому из законов будет осуществляться кадастровая оценка, определяется постановлением органов законодательной власти. Формально мораторий затрагивает исключительно проведение оценки непосредственно оценщиками. В то же время, процедуре установления кадастровой стоимости согласно новому порядку нововведение нисколько не препятствует.
Это означает, что бюджетные организации, как только они начнут функционировать, смогут самостоятельно осуществлять проведение оценки и установление новой стоимости.