Москва,  Сокол

ул. Балтийская, дом 9, 4 этаж, офис 409

Схема проезда

пн-пт с 10:00 до 19:00
прием звонков - круглосуточно

Цели оценки земельных участков

21.10.2017

Сложно переоценить значение земли, поскольку она представляет собой основу жизни на земле, одновременно являясь средой обитания для людей и условиями их жизни. С другой стороны, земля все более рассматривается с точки зрения экономического фактора, т. к. она является и основополагающим ресурсом, который представляет собой источник получения благ. Если говорить об экологических функциях, земля представляет собой общественное благо, создает условия для жизни человечества.

Земельный фонд РФ составляют все земельные ресурсы страны. Как отмечает В.И. Петров в своей монографии «Оценка стоимости земельных участков», объектом имущественных, гражданских отношений является конкретный земельный участок, а не земля в целом как природный ресурс. Поэтому важно понимать значение самого земельного участка. Согласно статье 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельный участок, как «единица деления земли» может быть в государственной собственности, в муниципальной собственности или частной собственности.

Соответственно, корректная и профессиональная оценка предоставляет возможность максимально эффективно и рационально использовать имеющиеся земельные ресурсы. Также она необходима для осуществления точного учета данных. Вследствие многогранности понятия земля необходимо четко определить цели использования каждого конкретного земельного участка. Далее уже можно будет определиться с выбором оптимальных методов оценки. Соответственно, цели оценки полностью влияют на результат ее проведения.

Как гласит пункт 3 ФСО №2, целью проведения работ по оценке является выяснение стоимости определенного объекта. Вид экспертизы определяется в задании на нее при учете предполагаемого применения полученного результата. Пункт 5 ФСО №2 указывает, какими могут быть виды стоимости объекта, который подлежит оценке, среди них:

  • инвестиционная,
  • рыночная,
  • кадастровая,
  • ликвидационная.

Все вышеизложенное предполагает, что оценка земли может быть индивидуальной и массовой. Индивидуальная предусматривает рассмотрение единичных объектов для удовлетворения потребностей отдельных собственников земельных участков. Массовая используется для различных государственных целей: налогообложения и других.

При оценке земельных участков принимается экономическая точка зрения рассмотрения понятия «участок земли». Это подразумевает деятельность по систематизированному сбору данных для анализа или же оценку имущественных прав. Данные, собираемые массово, необходимы при определении стоимости участков земли, имеющих различное предназначение. Такая оценка производится на основе конъюнктуры рынка, актуальных рыночных цен, предложения и спроса.

Существует четыре группы целей, для которых производятся работы по оценке различных земельных участков.

Рисунок 1 – Цели оценки земельных участков

Если говорить о первых трех, то они предназначены для удовлетворения индивидуальных потребностей. Государственные функции и прерогативы несет в себе четвертая. Последнюю функцию в Российской Федерации осуществляет Росреестр, согласно вступившему в силу с 1 января 2017 г. Федеральному закону № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Данной службой осуществляются функции кадастрового учета на государственном уровне недвижимого имущества, оценки, ведения учета и пр. Работы по оценки земельных участков являются обязательными, если планируется сделка с участками, которые представляют собой частичную либо полную собственность государственных или муниципальных органов.

Для удовлетворения потребностей конкретных владельцев участков их оценка чаще всего производится в следующих целях:

  • для сдачи в аренду,
  • при купле-продаже,
  • наследование,
  • использование в качестве предмета залога,
  • реализация строительных проектов различного масштаба,
  • инвестиции,
  • раздел имущества,
  • вовлечение во все виды сделок, в том числе и приватизацию, доверительное управление и пр.,
  • определение наиболее эффективного использования,
  • внесение в уставной капитал,
  • выяснение начальной стоимости для проведения в будущем торгов.

При оценке любого участка земли обязательно должна учитываться его площадь, местонахождение, целевое назначение, категория, удаленность от транспортной инфраструктуры, обременения, удаленность от административных центров, благоустройство, коммуникации, конъюнктура рынка, влияние внешних факторов.

Для этих целей экспертам в данной отрасли необходимы такие документы и данные, позволяющие произвести максимально точную оценку:

  • правоустанавливающий документ на земельный участок (Свидетельство о праве собственности или Выписка из ЕГРН);
  • кадастровый план земельного участка;
  • сведения об ограничениях и обременениях земельного участка, если такие не освещены в предоставленных документах;
  • сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
  • сведения об объектах недвижимости (улучшениях), расположенных на земельных участках (при их наличии);
  • данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений (в отдельных случаях, которые влияют на инвестиционную привлекательность участка).

Определение рыночной стоимости земельного участка

Данная операция чаще всего производится для сделок купли-продажи. Соответственно, ее основная цель – выявление достоверной стоимости в соответствии с текущими тенденциями рынка. И продавцу, и покупателю важно, чтобы стоимость определенного участка, являющегося предполагаемым предметом сделки, была установлена максимально точно. Переплачивать лишние деньги, как и недополучить причитающиеся, не заинтересован никто. Определение стоимости земельного участка в соответствии с рыночными тенденциями производится на дату предполагаемой сделки. Если оценка была произведена давно, ее данные неактуальны и не могут быть использованы в качестве обоснования цены. Постоянное изменение цен недвижимости обусловило необходимость определять стоимость определенного участка на конкретную дату.

При разделе имущества экспертное определение стоимости земельного участка также производится часто. Если супруги либо совладельцы не могут самостоятельно договориться о разделе недвижимой собственности, только эксперт способен помочь каждому защитить собственные интересы. Как правило, под оценку пустые участки попадают редко. В большинстве случаев на них уже есть строительные объекты, поэтому при оценке рассматривается благоустройство и другие особенности земли.

Оценка с целью получить кредит

Земельные участки нередко становятся предметом залога, позволяющим получить в кредит определенную сумму. Оценка необходима финансовым учреждениям, чтобы оценить, какую сумму они смогут получить при самостоятельной продаже земельного участка в случае невозвращения денежных средств. От суммы, которую определит оценка, зависят непосредственным образом размеры кредитования. Если же земля, предполагаемая под залог, благоустроена, на ней есть коммуникации, строения и пр., все это обязательно учитывается при оценке и повышает ее стоимость.

Оценка при изъятии

Когда участок земли хотят изъять у владельца для муниципальных или государственных нужд, его оценка позволяет компенсировать убытки. В соответствии со статьей 63 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

• предоставления равноценных земельных участков лицам, у которых изымаются, (в том числе выкупаются) земельные участки, по их желанию;
• возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
• возмещения в соответствии со статьей 62 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Как гласит четвертый пункт данной статьи, в случае непредоставления собственнику равноценного участка земли, ему полагается выплата денежной компенсации. Именно экспертная оценка стоимости и предоставляет возможность в такой ситуации установить точную сумму причитающихся денежных средств в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая оценка участков

Кадастровая оценка должна быть вынесена в отдельную категорию экспертных работ. На территории РФ такая оценка осуществляется для учета, начисления налогов, определения платы за аренду, выкупной стоимости и пр. Все это определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Рыночная стоимость играет существенную роль при выполнении работ по кадастровой оценке.

В пункте 3 статьи 66 ЗК России четко указано, что при выявлении рыночной стоимости земельного участка, его кадастровая цена устанавливается на аналогичном уровне. Это необходимо во избежание возможных расхождений, а также существенно позволяет сэкономить денежные средства и время, предоставляя возможность отказаться от повторной оценки. Также такое положение минимизирует риски злоупотребления по кадастровой оценке.

В последнее время, как утверждают все юристы, занимающиеся практикой, все чаще оценка земли используется для ее внесения в уставной капитал. Это обусловлено тем, что такой подход дает возможность снизить налоги на прибыль.

Заключение

Работы по экспертной оценке стоимости земельных участков представляют собой сложную процедуру вследствие необходимости учета всех аспектов использования, среди которых земля в качестве природного ресурса, а также объекта недвижимости и непосредственной среды проживания. Только такой комплексный подход позволит обеспечить высокую достоверность оценки. Если стоимость будет заниженной, возникнет ситуация, при которой использование данного природного ресурса будет неэффективным. Недопустимо нерациональное использование земель в моделях развития городов, а также в сельском или лесном хозяйствах. Оценка земли регулирует размещение экологически вредных производств и других объектов, оказывающих непосредственное влияние на территории.

При завышении стоимости последует судебное разбирательство, следствием которого станет пересмотр и перерасчет и стоимости, и налога. Только достоверная экспертная оценка поможет экономически эффективно и комплексно регулировать земельные отношения.